9月的土地账本上，有两个数放在一起看，很扎眼。 9月份的土地市场，发生了一个很有意思的事情。 我们看看数据啊，一线城市的宅地平均溢价率，15.1%。 三、四线城市呢？只有2.7%。 同样是土地，一线城市依然还需要开发商挤破头去抢，但三四线城市基本都是底价成交。 1 先把整个盘子的冷摆出来 根据中指的数据，前三个季度里，二线城市宅地成交面积同比下降32.5%，土地出让金同比下降36.9%。 三四线城市9月的宅地平均溢价率，只有2.7%。 300成住宅用地成交的规划建筑面积，同比下降了37.4%。 这些数据摆出来，都挺惨的。 2 再换个角度看热的那一头 同样是土地市场，你换个地方看，画面就完全不一样了。 前三个季度，一线城市宅地的成交面积同比上涨7.1%，土地出让金上涨7.6%，平均溢价率18.2%。 9月的前27天，在此前比较低的基数下，一线城市的宅地成交规模、出让金同比增幅都在90%左右。 具体到地块上，这种体感会更加清楚。 深圳福田的香蜜湖地块。那片区域隔了将近10年，才又一次供出一宗纯商品住宅用地。 7家企业来抢，竞价250多轮，最终的溢价率是125%。 北京顺义温榆河地块，容积率只有1.01，竞价174轮，溢价17.4%。 上海这边，浦东金桥的低密宅地拍了143轮。杨浦江湾、闵行古美那两宗，溢价率也都在20%以上。 3 抢的地，跟以前不是一类 这里有个细节，我觉得比溢价率本身更有意思。 中指研究院把这四周的溢价地块捋了一遍。 北京温榆河、上海静安、杨浦那几宗高总价地块除外，剩下的成交总价大多在30亿元以下，超过一半在15亿元以内。 30亿元以上的地块，溢价率普遍压在6%以内，或者干脆底价成交。 以前拿地讲究大盘思维。 地块越大越好，动辄几十万平方米，一卖就是10年。 现在反过来了，地块越稳越吃香。 为什么？ 一宗小地块，总价不过是十几亿，从拿地到开盘到交房，速度快点，两年就能完结一个项目，钱赚起来速度更快。 像那种超级大盘，一块地总价就上百亿，开发周期巨长，分成个一二三四期，从拿地到全部卖完，短则5年，长则10年。 并且这种超级大盘还有个硬伤，就是一定会要求配建很大比例的商业和其他配套，都是吃现金而没什么收益的硬骨头。 巨量的资金压在一个盘子里，风险高，成本高，收益低。 尤其现在都要求现房销售，销售周期又再次被拉长，谁还愿意把身家都押在一块地上。 开发商现在拿地，稳字当头，一切资金支出的前提都是稳，而非大。 体量小，总价可控，容积率低，地段确定性高，这种地块，根本不会没人来抢。 那种大宗土地，总价又高，附加条件多的地块，现在是真的没人愿意接手。 还有一个变化。 中指研究院提到，碰到总价高的地块，企业现在更愿意几家组个联合体，把资金压力分一分。 朋友，这个变化背后，就是资金在算账。 4 谁把房企的胆子收小了 得说回8月28日那份文件。 中指研究院把新政的要点概括成三条。 预售门槛提到主体结构封顶。 个人按揭贷款的发放节点，延后到竣工备案。 再往前推一步，是现房销售。 这一改，直接拉长了从拿地到回款的周期。 以前拿地快、开盘快、回款快。 现在中间被插进了长长的一截。 中指研究院在8·28满月时说过一句实话。 这轮新政对短期成交的拉动，眼下还看不出来。 先动起来的，是供给端和土地市场。 变化就在开发商的拿地节奏上。 中指研究院的数据，今年前三个季度，前100家房企的拿地总额约5785亿元，同比降20.5%。 这个降幅，比前8个月还扩大了2.7个百分点。 以前是钱多胆大，全国铺规模。 现在是钱贵胆细，只在算得过来的地方出手。 5 有人还在说，房子多的是 总有人说全国库存天量，卖都卖不完。 朋友，这话对不对，得看在哪儿说。 三、四线9月的宅地溢价率2.7%。 这确实说明那儿的房子不好卖。 可一线是15.1%。 开发商拿着真金白银去抢地的那个架势，跟「房子多的是」这五个字，对不上。 真正该记住的一句话是这个。 土地成交在收缩，而且是主动在收。 中指研究院的口径，9月1日到27日，300城住宅用地成交规划建筑面积同比降37.4%。 上游的地卖得少，下游的新房就少。 核心城市里那种地段好、体量小、产品新的房子，往后会更难碰上。 那这些钱，为什么偏偏往一线跑呢。 因为房子也是商品。 商品最值钱的地方，多半在买的人最多、货最少的那一处。 6 落到你自己的判断上 其实看土地市场，看的不是今年的房价。 看的是明年、后年，你手里能有多少个选择。 你要是这两年打算在核心城市换房或者上车，那就多跑几个盘，把好房子先看清楚。 你要是在人口往外走的城市拿着好几套，那就别急着抄底。 先看清楚本地的供地节奏。 也说一句边界。 人口一直往外走、二手挂1年也没人问的县城，不在我这段话里。 一座城市的土地还在大把往外卖，房子就不会缺。 一座城市的土地开始收着卖，变